キャッシュフローを考える!
カテゴリ： 不動産
物件購入に当たって、次に大事なポイントはキャッシュフローです。
物件を現金一括で購入すれば、基本的には後は家賃収入が入ってくるのみです。
しかし、多くの場合はローンを組んで物件を購入することになるため、
ローンを組んだ際の金利や借り入れの期間をしっかり考慮することが重要です。
また、物件が家賃収入を生み出す前提でキャッシュフローを組み立てているはずですが、
予定していた家賃収入が欠けてしまう場合もあります。
空室のリスクです。賃貸物件では何らかの理由で賃借人が退去することがあります。
その後、すぐに次の賃借人が決まれば何の問題もありませんが、
その期間が続けば続くほど、部屋の数×賃料分の想定賃料を失うこととなります。
例えば、10部屋で家賃5万円のアパートでは、満室であれば、
毎月50万円の家賃収入が入ってくることになります。
しかし、2部屋空いていた場合、－10万円となり、毎月の収入は40万円、
仮に半分の5部屋が空いていた場合、－25万円となり、毎月の収入は25万円となります。
それが1ヶ月であればいいですが、同じ状況が3ヶ月続くとどうなるでしょう？
ローンの返済額が50万円の賃料のうち30万円となっていれば毎月5万円の赤字が続くことになります。
物件を購入した後は、ローンの返済はもちろんですが、
その物件をメンテナンスするための管理費や修繕費などもかかります。
例えば、水漏れや害虫の発生など突発な費用負担もあれば、
物件が老朽化することによって賃借人が決まりづらくなれば外壁の塗装や
室内設備のグレードアップなども必要になります。
上記のように考えると…
購入する際は確かな物件を選定し、
ローンの返済や空室リスク、修繕などのリスクを考慮した上でのキャッシュフローを
しっかりイメージして購入することが重要です。